Immobiliennutzung im Ruhestand
Wie passt die Immobilie zum Ruhestand?
Eine eigene Immobilie im Ruhestand zu besitzen, bringt sowohl Vorteile als auch Herausforderungen mit sich. Auf der positiven Seite steht vor allem die finanzielle Sicherheit: Wer im Alter mietfrei wohnt, hat oft geringere monatliche Ausgaben und ist weniger von steigenden Mieten betroffen. Zudem bietet Wohneigentum Stabilität und ein Gefühl von Unabhängigkeit. Allerdings sollten auch die Nachteile bedacht werden. Instandhaltungskosten, Reparaturen und mögliche Modernisierungen können gerade im Ruhestand finanziell belasten. Hinzu kommt, dass eine Immobilie weniger flexibel macht – ein Umzug, etwa näher zur Familie, ist nicht möglich, eine altersgerechte Gestaltung oft mit Aufwand und Kosten verbunden. Auch ist Kapital in der Immobilie gebunden, das an anderer Stelle fehlen könnte, wenn liquide Mittel benötigt werden. Man will schließlich nicht das ganze Ruhestandseinkommen in die Immobilie stecken, sondern Reisen oder die Kinder oder Enkel finanziell unterstützen. Zudem muss die gesamte Immobilie instandgehalten werden, auch wenn diese nach dem Auszug der Kinder nur noch teilweise bewohnt wird. Daher ist es wichtig, frühzeitig abzuwägen, ob Wohneigentum langfristig zur persönlichen Lebenssituation im Alter passt.
Welche Möglichkeiten gibt es, mit der Immobilie umzugehen?
1. Immobilie behalten
Im Ruhestand stehen Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern verschiedene Wege offen, um ihre Wohn- und Finanzsituation aktiv zu gestalten. Viele entscheiden sich bewusst dafür, in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Das vertraute Umfeld, soziale Kontakte in der Nachbarschaft und emotionale Bindungen an das Zuhause spielen dabei eine große Rolle. Diese Entscheidung ist völlig nachvollziehbar. Die Immobilie ist ein Lebenswerk, das man vor Jahren oder Jahrzehnten gebaut oder gekauft und kontinuierlich abbezahlt hat. Man sollte sich jedoch die Frage stellen, ob die Immobilie den Anforderungen des eigenen Ruhestandes gerecht wird. Also ist mein ganzes Geld gebunden oder habe ich genügend Einnahmen und liquide Vermögenswerte, die mir Wünsche erfüllen und anfallende Kosten im Ruhestand decken? Kann und will ich mich noch um die Immobilie kümmern, wenn mit zunehmendem Alter die Kraft nachlässt? Was passiert mit der Immobilie nach meinem Ableben? Sind alle Fragen geklärt, spricht nichts dagegen, die eigenen vier Wände weiterzubewohnen. Welche Möglichkeiten gibt es, wenn man zu einem anderen Entschluss kommt?
2. Verkauf
Eine weitere Möglichkeit ist der vollständige Verkauf der Immobilie. Dadurch wird gebundenes Vermögen freigesetzt, das für den Lebensunterhalt, Reisen oder eine altersgerechte Wohnung genutzt werden kann. Ist die Immobilie gut in Schuss und steht sie in einer attraktiven Umgebung, dürfen Sie auf einen üppigen Verkaufserlös hoffen, den Sie im Ruhestand verwenden können. Oft geht ein Verkauf mit einem Umzug in eine kleinere, barrierefreie Immobilie oder später in eine betreute Wohneinrichtung einher, was den Alltag erleichtern kann. Es kann sich entlastend anfühlen, sich nicht mehr um die Instandhaltung und Renovierung kümmern zu müssen. Andererseits fällt es häufig schwer, sich von seinem Zuhause, das man die Hälfte des Lebens bewohnt hat, zu trennen. Im Folgenden betrachten wir einige Modelle, die es ermöglichen, aus der Immobilie ein Einkommen zu erzielen und trotzdem darin wohnen zu bleiben, näher.
3. Teilverkauf
Benötigt man Liquidität, möchte sich jedoch nicht von seiner kompletten Immobilie trennen, winkt eine attraktiv wirkende Alternative. Der Teilverkauf. Man setzt sich dafür mit einem spezialisierten Unternehmen in Verbindung und erhält ein Angebot für einen Teilverkauf. Nach dem Verkauf wird einem das Kapital ausgezahlt und man kann dieses für den bestimmten Zweck (z. B. eine Renovierung) verwenden. Es ist wie das Badezimmer zu verkaufen, dieses jedoch weiterhin allein nutzen zu dürfen. Das klingt zunächst einmal perfekt. Es lohnt sich jedoch eine genauere Betrachtung. Nach dem Teilverkauf ist man nicht mehr alleiniger Eigentümer. Möchte man in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, zahlt man dem Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt (eine Art monatliche Miete) als Kompensation. Darüber hinaus trägt man die Instandhaltungskosten vollständig allein, auch wenn man z. B. einen Anteil von 20 % an der Immobilie verkauft hat. Das Miteigentümerunternehmen schließt häufig vertraglich aus, sich an Renovierungsmaßnahmen beteiligen zu müssen. Bei einem späteren Verkauf des Anwesens wird man im Rahmen des eigenen Anteils vergütet, jedoch werden zusätzliche Gebühren an den Miteigentümer fällig oder dieser erhält eine höhere Beteiligung am Verkaufspreis, als sein Anteil an der Immobilie eigentlich zulassen würde. Die folgende Abbildung stellt den Teilverkauf und die Kapitalflüsse bildlich dar:
Abbildung 1: Übersicht zum Immobilienteilverkauf
4. Verrentung
Ein alternatives Modell, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben und trotzdem die Liquidität zu erhöhen, ist die Immobilienverrentung. Hierbei wird die Immobilie an ein spezialisiertes Unternehmen verkauft, während man selbst ein lebenslanges Wohnrecht behält. Im Gegenzug bekommt man eine lebenslange Rente vom Käufer ausgezahlt. Das Wohnrecht selbst hat einen Wert, mindert damit den Verkaufspreis und damit die monatliche Mietzahlung. Man zahlt also indirekt dafür, dass man in der Immobilie wohnen bleiben darf, indem man einen niedrigeren Verkaufspreis hinnimmt. Die Höhe der Rentenzahlung hängt von der Lage und dem Zustand Ihres Objektes sowie von Ihrem Alter und der Lebenserwartung ab. Der Käufer übernimmt die Kosten für Instandhaltung und Grundsteuer. Nutzungsbezogene Nebenkosten wie Strom, Heizung oder Wasser trägt man selbst. Eine spätere Vererbung ist bei der Immobilienverrentung nicht mehr möglich, da man das Anwesen selbst nicht mehr besitzt. Das Modell der Immobilienverrentung hat eine weitere Krux. Versterben die Rentenberechtigten frühzeitig, ist das Geld weg, sofern keine Rentengarantiezeit vereinbart wurde. Auch das Wohnrecht erlischt mit dem Tod der Immobilienbewohner und wird nicht an die Nachkommen vererbt. Die folgende Grafik stellt die Immobilienverrentung bildlich dar.
Abbildung 2: Übersicht zur Immobilienverrentung
5. Verkauf/Schenkung mit Nießbrauch
In diesem Modell verkauft man die Immobilie und sichert sich ein Nießbrauchrecht. Das Nießbrauchrecht besitzt einen Wert und mindert den Kaufpreis. Dieses ermöglicht nicht nur das Weiterbewohnen der Immobilie, sondern man hat zudem die Möglichkeit, Erträge daraus zu erzielen. Damit unterscheidet sich das Nießbrauchrecht vom Wohnrecht, bei dem man lediglich das Recht behält, die Immobilie zu bewohnen. Zieht man beispielsweise altersbedingt in eine betreute Wohneinrichtung um, hat man grundsätzlich die Möglichkeit, die Immobilie bis zum Lebensende zu vermieten. Beim Nießbrauch trägt man alle Neben- und Instandhaltungskosten selbst, solange man die Immobilie bewohnt. Dieses Modell eignet sich eher zur frühzeitigen, steuereffizienten Übertragung der eigenen Immobilie an die Kinder. Verschenkt man eine Immobilie beispielsweise an seine Kinder, fällt häufig Schenkungssteuer an. Der Wert des Nießbrauchs verringert den Wert der Schenkung. Nicht selten führt das zur Einhaltung der Freibeträge oder zumindest zu einer Ersparnis der Erbschaftssteuer. Je länger das Nießbrauchrecht bestehen soll, desto höher der Wert und desto niedriger der Wert der Schenkung.
Abbildung 3: Übersicht zur Immobilienschenkung mit Nießbrauch
Ein Beispiel zum Thema Immobilienübertrag mit Nießbrauch haben wir in diesem Blogbeitrag beschrieben.
Fazit
Wie soll ich nun mit meinem Haus oder meiner Wohnung im Ruhestand verfahren? Es kommt auf die eigene Planung und Vermögenssituation und letztendlich auf Ihre Wünsche an. Im Folgenden finden Sie noch einmal eine Übersicht zur Orientierung.
Abbildung 4: Gesamtübersicht Immobiliennutzung im Ruhestand
Fehlt im Ruhestand Liquidität, könnte ein Verkauf aus rationaler Sicht die beste Alternative sein. Möchte man sich nicht von seiner eigenen Immobilie trennen, gibt es Möglichkeiten, auch im fortgeschrittenen Alter einen Hypothekenkredit für eine Renovierung aufzunehmen.
Modelle, die einem ermöglichen, weiter in der eigenen Immobilie zu wohnen und trotzdem Einnahmen zu generieren, klingen erst einmal super, sind jedoch häufig mit Nachteilen verbunden. Zum einen verzichtet man auf Autonomie, die oftmals ein Hauptgrund für den Umzug in die eigenen vier Wände war. Des Weiteren verursachen diese Modelle häufiger Rechtsstreitigkeiten, insbesondere darüber, wer welche Instandhaltungsmaßnahmen durchführen muss. Je nach gewähltem Modell ist keine Vererbung an die Nachkommen mehr möglich, da man die Immobilie bereits verkauft hat. Beim Teilverkauf müssen die Nachkommen entweder die zuvor verkauften Anteile teuer zurückkaufen, das Nutzungsentgelt weiterzahlen oder die Immobilie zu schlechteren Konditionen veräußern. Eine Ausnahme bildet der Nießbrauch. Gerade in der eigenen Familie kann dies ein sinnvolles Modell für die vorzeitige, steuereffiziente Verschenkung der Immobilie sein. Dies bringt jedoch zunächst keine zusätzliche Liquidität, sondern dient der Steuervermeidung oder -verringerung. Sie stehen gerade vor der Entscheidung, wie mit Ihrer Immobilie weiterverfahren werden soll? Gern unterstützen wir Sie dabei.
Jannick Seidel
Unabhängigkeit, Transparenz und eine fundierte Auseinandersetzung mit den Kapitalmärkten – diese Werte prägen mein berufliches Handeln. Ich bin Junior Wealth Manager aus Überzeugung, weil ich Menschen für den Kapitalmarkt begeistern, Chancen verständlich machen und Vorurteilen begegnen möchte. Mein Ziel ist es, finanzielle Zusammenhänge greifbar zu machen und durch ehrliche Beratung langfristige Sicherheit zu schaffen.
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