Ruhestandsplanung ist auch Immobilienplanung

In vielen Haushalten sind die eigenen vier Wände die größte Vermögensposition, die im Lauf des Lebens aufgebaut wurde. Und 90% der Eigenheimbesitzer im Alter von 55 bis 63 Jahren machen sich Gedanken zum Thema Wohnen im Alter. Der nächste Lebensabschnitt rutscht planerisch in Sicht und wirft Fragen auf: Was kann ich mir leisten? Wie möchte ich wohnen? Wo möchte ich wohnen? Wie sehr die Antworten auf diese Fragen mit der Finanzplanung verknüpft sind, möchte ich an einem Beispiel zeigen. Denn eine ganz banale Grundvoraussetzung für alle weiteren Planungen ist, dass das Eigentum im Alter tragbar bleibt.

Wann ist eine selbstgenutzte Immobilie tragbar?

Die Tragbarkeit ist ein Kriterium, das greift, solange das Eigentum noch mit Krediten belastet ist. Das ist nicht selten auch zum Ruhestand noch der Fall. Damit die Bank den Kredit problemlos fortführt und nicht als Sanierungsfall sieht, sollten die kalkulatorischen Kosten für das Wohnen nicht mehr als ein Drittel des regelmäßigen Einkommens ausmachen. Die kalkulatorischen Kosten beinhalten die Zinsen, Tilgung und Unterhaltskosten, wobei für die Zinsen in der Regel ein fiktiver Zins von fünf Prozent angesetzt wird, um auf der sicheren Seite zu sein.

Mit dem Ruhestand sinkt das Einkommen in der Regel deutlich. Oft ist die Hypothek dann nicht mehr tragbar, wie folgendes Beispiel zeigt. Ein Paar besitzt eine Immobilie mit 900.000 Euro Verkehrswert, auf der noch eine Restschuld von 500.000 Euro ist. Das Paar hat ein gemeinsames Jahreseinkommen von 120.000 Euro, so dass die kalkulatorischen Kosten für das Wohnen hiervon 28 Prozent ausmachen und die Hypothek somit tragbar ist. Das ändert sich in dem Moment, wo das Paar in Ruhestand geht und ihr Einkommen auf 80.000 Euro sinkt. Ohne Anpassungen würden die kalkulatorischen Kosten nun 43 Prozent hiervon betragen, die Hypothek wäre nicht mehr tragbar, es drohte Ungemach mit der Bank. Das folgende Schaubild fasst das nochmal zusammen:

Eine Maßnahme, um die Tragfähigkeit der Finanzierung aufrecht zu erhalten, ist eine Teiltilgung der Hypothek zum Ruhestandsbeginn. Wenn das Paar im Beispiel 120.000 Euro aus dem Ablauf einer Lebensversicherung zur Teiltilgung nutzt, reduzieren sich die kalkulatorischen Kosten auf 28.000 Euro. Bezogen auf das Ruhestandseinkommen von 80.000 Euro sind das 35 Prozent. Die Restschuld wäre somit wieder tragbar. Im nachfolgenden Schaubild ist der geänderte Zusammenhang dargestellt.

Tatsächlich würden die meisten Menschen versuchen, nicht nur ein bisschen zu tilgen, bis die Tragfähigkeit gerade wieder hergestellt ist, sondern das Darlehen möglichst ganz abzubezahlen. Das ist nachvollziehbar, denn schuldenfrei zu sein, fühlt sich grundsätzlich gut an. Es erscheint sicherer, weil man nicht mehr auf die Bank angewiesen ist.

Doch die vollständige Tilgung aller Schulden auf das Eigenheim zum Ruhestandsbeginn ist nicht immer die passende Lösung. Angenommen in unserem Beispiel hat das Paar noch 350.000 Euro an weiteren Ersparnissen als liquide Mittel zur Verfügung. Es könnte also die Restschuld beinah vollständig tilgen. Wenn wir uns das ganze Bild anschauen, stellen wir aber fest, dass die Lebenshaltungskosten des Paars bei 70.000 Euro sind. Das Paar hat somit eine jährliche Einkommenslücke im Ruhestand von 18.000 Euro (Rentenlücke) und benötigt seine Ersparnisse, um diese fehlende Liquidität zu decken. Damit die Restschuld zu tilgen wäre keine gute Idee, sondern die Aufmerksamkeit sollte eher darauf gelegt werden, wie die noch vorhandenen Ersparnisse optimal eingesetzt werden können, um die Rentenlücke zu schließen. Möglicherweise kann zu einem späteren Zeitpunkt sogar noch ein zusätzlicher Seniorenkredit genutzt werden.

Zusammenfassung der finanziellen Gesamtsituation des Haushalts:

Es zeigt sich also auch bei diesem einfachen Beispiel, dass beim Thema Geld immer alles ineinandergreift und das beste Ergebnis erreicht wird, wenn frühzeitig mit einer ganzheitlichen Finanzplanung begonnen wird. Teil der Finanzplanung ist die Wohnplanung. Zur Verfügung stehende Liquidität und Tragbarkeit von noch bestehenden Finanzierungen im Ruhestand lassen sich planen. Entscheidungen über das Amortisieren oder Aufstocken einer Hypothek sollten so eine Frage der Planung sein und nicht der Emotionen.

Worauf es ankommt, ist zu planen, richtig zu rechnen und dann wir die Umsetzung funktionieren.