Immobilie in Düsseldorf - eine gute Geldanlage?
Es ist gar nicht so selten, dass Menschen auf einen Schlag viel Geld auf dem Konto haben und sich mit der Frage auseinandersetzen müssen, was jetzt die schlauste Vorgehensweise ist. Vor allem wenn man sich vorher noch nie mit diesem Thema auseinandersetzten musste und kaum Erfahrung hat. Häufig geschieht dies in Fällen eines Erbes, eines Immobilienverkaufs oder einer Scheidung. Auch Unternehmer finden sich immer häufiger in der Position, dass sie durch einen Verkauf oder eine Ausschüttung schlagartig viel Geld verwalten müssen.
Was macht man nun als Erstes: man fragt in seiner Familie nach oder bei den Freunden, oder vielleicht liest man sogar im Internet. Vor allem in Deutschland kommt man unweigerlich an der vermieteten Immobilie nicht vorbei. Geld ist zwar ein Tabu Thema, aber aber nicht bei Immobilien, da sind wir besonders stolz drüber und daher wird auch viel darüber geredet.
Wenn man sich in manchen Kreisen umhört, gibt es eigentlich keine Alternative. Es ist vollkommen sicher, man hat den berühmten "mühelosen" Cash-Flow und eigentlich hat man keine Arbeit.
Im Idealfall kann ein Immobilien Investment genau das bieten; aber wie alles im Leben, ist es nicht so einfach. Da wir häufig mit genau dieser Fragestellung konfrontiert werden, haben wir hier für unsere Mandanten unsere Antworten und Überlegungen festgehalten.
Warum sind Immobilieninvestments so beliebt in Deutschland?
Immobilien sind in Deutschland das beliebteste Investment und das hat auch eine lange Tradition. Vor allem vor dem Hintergrund das der durchschnittlich Deutsche ein eher risiko-konservativer Investor ist und die Aktienmärkte für ein großes Spielkasino hält, gab es auch in der Vergangenheit keine großen Alternativen.
Sobald auch noch Möglichkeiten in Spiel kommen, Steuern zu sparen wird der gemeine Deutsche ganz verrückt und vergisst alle anderen wichtigen Fragen für ein sinnvolles Investment.
Und weil dies noch nicht genug war, hatten wir in den letzten 15 Jahren die günstigsten Finanzierungsbedingungen der Geschichte. Wer eine Immobilie kaufen wollte, hat sie auch bekommen. Geld hat hier nicht große Rolle gespielt, weil man sich eh einen Großteil von der Bank geliehen hat. Diese Bedingungen haben natürlich die Preise in die Höhe katapultiert, was aus jedem einfachen „Immobilienkäufer“ einen „Star Investor“ gemacht hat. Viele Investments haben sich in der Vergangenheit definitiv geloht, aber macht es sie heute immer noch zu der besten Lösung. Ob sich am Markt etwas verändert hat, erzählen wir später.
Grundidee hinter Immobilieninvestitionen
Die Grundidee hinter Immobilieninvestitionen ist einfach und attraktiv: Durch den Kauf einer Immobilie erwirbt man ein physisches Asset, das sowohl an Wert gewinnen als auch regelmäßige Einnahmen durch Mietzahlungen generieren kann. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass es keinen öffentlichen Marktpreis für die eigene Immobilie gibt. Auch wenn sich die Marktbewertung täglich ändern kann, kann mir das egal sein, weil ich sie ja nicht verkaufen möchte.
Dies bietet nicht nur Sicherheit und Ruhe, sondern auch die Möglichkeit, passives Einkommen zu erwirtschaften, das langfristig zur Deckung der finanziellen Bedürfnisse beitragen kann. Natürlich können Immobilien auch andere Zwecke haben, wie ein Eigenheim im Alter, eine Wohnung für ein Kind oder einfach Flexibilität für den Wohnort. Weil wir in diesem Beitrag aber nur über das Thema Immobilie als geeignete Geldanlage sprechen, klammern wir diese ganzen Vorteile einmal aus, weil sie schwierig zu bewerten sind.
Veränderungen und aktuelle Einflüsse auf den Immobilienmarkt
In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt erheblich verändert. Die schlagartig angezogenen Zinsen haben den Zugang zu günstiger Finanzierungen stark erschwert und die Nachfrage nach Immobilien als Investitionsobjekte verringert. Gleichzeitig haben steigende Baukosten und regulatorische Änderungen neue Herausforderungen für potenzielle Investoren mit sich gebracht.
Trotz dieser starken Veränderungen hat keine große Preisanpassung stattgefunden. Vor allem hat sich der Wohnraum in den Ballungsgebieten auch nach der Corona Pandemie immer weiter verteuert, was bezahlbaren Wohnraum, aber auch interessante Vermietungsobjekte rar gemacht hat. Wer heutzutage nach interessanten Immobilien Investments sucht, kann die großen Städte in NRW wie Düsseldorf und Köln vergessen. Im beigefügten Bildern von Scout 24, sieht man wie die Mietrendite in den Metropolen zwischen 2 und 3 liegt und das ist vor allen Kosten und Steuern.
Wenn man sich nun die 10 besten Städte anschaut, sieht das Bild schon etwas besser aus, aber hier darf man den zusätzlichen Aufwand der Verwaltung nicht außer Acht lassen. In den meisten Fällen kann man, oder will man diese Immobilien nicht mehr selbst verwalten.
Vor- und Nachteile von vermieteten Immobilien
Bevor man sich für eine Investition entscheidet, halten wir es besonders wichtig sich genau mit dem Thema auseinander zu setzen, damit man eine informierte Entscheidung treffen kann. Was sind also die Vorteile und die Nachteile:
Kategorie | Vorteile | Nachteile |
---|---|---|
Sicherheit und Stabilität | - Immobilien gelten als sichere, stabile Investition - man sieht Preisschwankungen nicht so wie bei anderen Investments |
- Markt- und Preisrisiken bestehen, besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten |
Einkommensquelle | - Regelmäßige Mieteinnahmen bieten eine stetige Einkommensquelle | - Risiko von Mietausfällen und Leerständen |
Langfristige Wertsteigerung | - Potenzial für langfristige Wertsteigerung, besonders in Ballungsgebieten | - Keine Garantie für Wertsteigerung - Abhängigkeit von Marktentwicklung und Umgebung |
Inflationsschutz | - Immobilienwerte und Mieteinnahmen können tendenziell mit der Inflation steigen | - Hohe Instandhaltungskosten können durch Inflation ebenfalls steigen |
einmalige Kosten | - Möglichkeit ein Teil des Kaufpreises durch Banken zu finanzieren - Durch Verschuldung die Möglichkeit die Eigenkapitalrendite zu erhöhen |
- Hohe Anfangsinvestitionen und Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren - Immobilie passt möglicherweise nicht immer zu den aktuellen freien Mitteln |
Laufende Kosten | - Viele Kosten können vom Mieter übernommen werden - Manche Kosten sind steuerlich anrechenbar |
- Betriebskosten, Nebenkosten, Instandhaltungskosten, - Verwaltungskosten, Steuerberater-Kosten, Rücklagenbildung |
Steuervorteile | - Verschiedene steuerliche Vorteile, wie Abschreibungen und Werbungskosten - komplexe Steuersparmodelle möglich (bspw. Denkmalschutz) |
- Komplexe steuerliche Regelungen, die Fachkenntnisse erfordern - Steuersparmodelle können Immobilien attraktiver aussehen lassen als sie eigentlich sind |
Regulierung und Schutz | - Starker rechtlicher Rahmen und Mieterschutzgesetze bieten Stabilität und Sicherheit | - Strenge Mieterschutzgesetze können die Flexibilität des Vermieters einschränken |
Portfolio-Diversifikation | - Diversifikation des Anlageportfolios, Reduzierung des Gesamtrisikos | - Illiquidität: Immobilien können nicht so schnell wie Aktien oder Anleihen verkauft werden - Konzentrationsrisiko, wenn der Immobilienanteil im Portfolio zu hoch ist und der Markt in diesem Bereich schwankt |
Marktbedingungen | - Hohe Nachfrage in urbanen Zentren führt zu stabilen Mietpreisen und Wertsteigerungen | - Marktüberhitzung in bestimmten Regionen kann zu Preisblasen und überhöhten Kaufpreisen führen |
Verwaltungsaufwand | - Möglichkeit, professionelle Hausverwaltungen zu beauftragen, um den Aufwand zu reduzieren | - Eigenverwaltung erfordert Zeit und Fachkenntnisse für Instandhaltung, Vermietung und rechtliche Angelegenheiten |
Vermögensaufbau | - Immobilien tragen zum langfristigen Vermögensaufbau bei - Durch Verschuldung die Möglichkeit die Eigenkapitalrendite zu erhöhen |
- Hohes Anfangskapital erforderlich, mögliche Schuldenaufnahme für Finanzierung |
Rechts- und Marktkenntnisse | - Möglichkeit, von steigenden Marktkenntnissen und lokalem Wissen zu profitieren | - Notwendigkeit, ständig über rechtliche und marktbezogene Änderungen informiert zu bleiben |
Mieterbeziehung | - Gute Mieterbeziehungen können langfristige Mietverträge und stabile Einnahmen sichern | - Konflikte mit Mietern können Zeit, Nerven und Geld kosten |
Flexibilität | - Möglichkeit, die Immobilie an neue Lebensumstände anzupassen (z.B. Eigennutzung oder Verkauf) | - Eingeschränkte Flexibilität im Vergleich zu liquideren Anlageformen - Teilverkäufe nur schwierig umsetzbar |
Ertragsquellen | - Möglichkeit, durch Wertsteigerung und Mieteinnahmen doppelt zu profitieren | - Instandhaltungskosten und unerwartete Ausgaben können die Rendite mindern |
Rechtliche Sicherheit | - Starker rechtlicher Rahmen bietet Sicherheit und Schutz vor betrügerischen Praktiken | - Rechtliche Auseinandersetzungen (z.B. Mietrecht) können kostenintensiv und zeitaufwendig sein |
Nachhaltigkeit | - Möglichkeit, durch nachhaltige Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen den Wert der Immobilie zu steigern und langfristig Energiekosten zu senken | - Hohe Anfangsinvestitionen für energetische Sanierungen und ökologische Bauweisen |
Erbfolge und Familienplanung | - Immobilien können vererbt und so als langfristige Wertanlage für nachfolgende Generationen dienen | - Komplexität der Erbschaftssteuer und potenzielle Streitigkeiten innerhalb der Familie über den Umgang mit der Immobilie |
Gesellschaftliche Trends | - Positive gesellschaftliche Trends, wie die Urbanisierung, können die Nachfrage und damit den Wert von Immobilien in Städten erhöhen | - Negative gesellschaftliche Trends, wie eine Abwanderung aus ländlichen Gebieten, können zu Wertverlusten führen |
Lokale Wirtschaftsentwicklung | - Positive Entwicklungen in der lokalen Wirtschaft können die Nachfrage und die Mietpreise in der Region steigern | - Abhängigkeit von der lokalen Wirtschaftsentwicklung, wirtschaftliche Abschwünge können zu Mietausfällen und Wertverlusten führen |
Kapitalbindung | - Immobilien bieten langfristige Kapitalbindung, was für konservative Investoren attraktiv ist | - Immobilität und Kapitalbindung machen es schwierig, schnell auf veränderte Lebensumstände zu reagieren |
Einflussmöglichkeiten | - Direkter Einfluss auf die Rendite durch aktive Bewirtschaftung, Renovierung und Verbesserung der Immobilie | - Zeit- und kostenintensive Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern |
Wie man unschwer erkennen kann, gibt es eine lange Liste von Vor- und Nachteilen. Wir haben uns absichtlich dafür entschieden keine kurze und kompakte Liste aufzuführen, wie man sie auf den meisten Webseiten findet. Diese Entscheidung für eine Immobilie ist eine sehr wichtige und mit ihr muss man für eine lange Zeit gut leben können. So einfach wie es häufig propagiert wird, als einfaches passives Einkommen für jedermann ist es nicht.
Vor allem für Menschen die durch ein Erbe oder Scheidung, schlagartig ein Summe Geld verwalten müssen, ist eine vermietete Immobilie nur selten die beste Lösung.
Unsere Alternative: Globales Investment in Kapitalmärkte
Eine alternative Investitionsmöglichkeit für größere Einmalbeträge bieten die Kapitalmärkte. Die Kapitalmärkte sind hierzulande ein Synonym für riskante Wetten und Totalverluste, aber in erster Linie sind es Vermögenswerte die global gehandelt werden können. Mann muss keine Angst vor Ihnen haben, wenn man Sie beherrscht, können sie ein nützliches Werkzeug darstellen, um einfach und auch komplexe Problemstellungen und Aufgaben zu lösen.
Natürlich kann man durch unkluges Verhalten auch großen Schaden anrichten und seine Position langfristig beschädigen, aber das weniger mit den Kapitalmärkten zu tun als mit den Investoren, oder deren fragwürdigen Beratern.
„Kapitalmärkte sind wie ein gut geschärftes Messer, sie können das Kochen sehr viel einfacher und auch sicherer machen, aber wenn man nicht weiß, wie man mit ihnen umzugehen hat, kann man sich auch schnell schneiden. Vor allem weil Kapitalmärkte mit der Zeit nicht an Schärfe verlieren“
Durch eine richtige Zusammenstellung von Investitionen, kann man all das bekommen, was eine sinnvolle Investition ausmacht. Eine gute Rendite, hohe Flexibilität und ein enormes Maß an Sicherheit.
Praktisches Beispiel und Vergleich
Um die unterschiedlichen Optionen etwas plastischer zu machen, haben wir folgendes Beispiel erstellt:
Ein Investor hat 500.000 Euro zur Verfügung und möchte dieses Geld sinnvoll investieren, um es gegen die Inflation zu schützen und laufend Erträge zu erwirtschaften.
Option A: Vermietete Wohnung in Düsseldorf
- Kaufpreis einer 90 qm Wohnung: 450.000 Euro. (aktueller Preis ca. 5000 /m2)
- Kaufnebenkosten: ca. 54.000 Euro
- Erwartete monatliche Mieteinnahmen von 1.200 € (aktueller Mietspiegel von13,37€/qm)
- Bruttomietrendite: 3,2 %
Viele Menschen hören hier mit der Rechnung auf. Um aber einen fairen Vergleich zu ziehen müssen noch Bewirtschaftungskosten von ca. 200 € abgezogen werden und die Mieten mit einem durchschnittlichen Satz von 20 % versteuert werden. Wir erwarten einen realen monatlichen Ertrag von 800 €. Was uns zu einer Nettomietrendite von 2,13 % führt.
Natürlich steht diese Kalkulation nur beispielhaft für eine Immobilie in Düsseldorf. Wenn man weiter außerhalb sucht, oder gar renovierungsbedürftige Einheiten, kann man durchaus bessere Renditen erzielen. Dies fällt unserer Meinung nach jedoch nicht mehr unter „einen guten Platz“ für ein Geld finden, sondern unternehmerisches Engagement.
Option B: Global diversifiziertes Investment in Kapitalmärkte
Investition von 500.000 Euro in ein Portfolio aus kostengünstigen Investmentfonds, mit Unterstützung eines unabhängigen Vermögensverwalters
- Erwartete Rendite: Je nach Risikotoleranz und Vorstellung des Investors kann eine passende Strategie gewählt werden. Unsere Strategien haben für unsere Mandaten historisch zwischen 3,5 %- 6 % Rendite erwirtschaftet, nach allen Kosten.
- Ausgewogene Strategie: Wir gehen von einer ausgewogenen Strategie aus, also einem globalen Portfolio aus 60% Aktien und 40% Anleihen. Was genau diese beiden Investments sind und warum wir nur diese raten würden können Sie in diesem Blog nachlesen. Bei dieser Strategie lag die historische Rendite (seit 2009) bei 5% nach Kosten.
- Entnahmerate: Wir raten bei einer ausgewogenen Strategie zu einer jährlichen Entnahmerate von 4% Das bedeutet das wir monatliche Ausschüttungen bis zu jährlich 4% des Depotvolumens schmerzen-frei empfehlen können, also einer Rate von 1.667€ monatlich. (Natürlich vorausgesetzt, dass es sich um effiziente und wissenschaftliche Umsetzung handelt.)
- Hinzukommt das wir am Anfang des Investierens starke Steuervorteile haben, weil wir nur Kapitalerträge besteuern müssen und nicht Auszahlungen. Also fällt unsere Steuerquote, vor allem in den ersten Jahren schwinden gering aus. Hier habe ich bereits einen ausführlichen Beitrag geschrieben: Steuern im Ruhestand: Veräußerungsstrategie vs. Dividendenstrategie.
Vor- und Nachteile von Investment in Kapitalmärkte
Wir dürfen aber auch nicht die Konsequenzen eines Kapitalmarkt-Investment außer Acht lassen, auch hier gibt es Vor- und Nachteile dieser Entscheidung.
Vorteile | Nachteile |
---|---|
- Mit Berater wenig Arbeit | - Häufige Interessenkonflikte bei Beratern und Banken |
- sehr gute Renditen | - Fehler können Geld verbrennen |
- individuelle Zusammensetzung nach Risiko | - Schwankungen im Gesamtvermögen transparent sichtbar |
- volle Flexibilität bei Einzahlungen und Auszahlungen | - Wertverlust auch über mehrere Jahre möglich |
- Inflationsanpassung der Entnahmen im Laufe der Zeit | - Sehr schwierig langfristig gute Renditen ohne Unterstützung |
- Globale Streuung möglich | - Komplexer Start (Aufteilung und Asset Allokation) |
Fazit und Handlungsempfehlung
Die Entscheidung zwischen Immobilien und Kapitalmärkten hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich Ihrer finanziellen Ziele, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer langfristigen Pläne. Es gibt keine universelle Antwort, welche Investitionsoption besser ist – es kommt auf Ihre individuelle Situation an. Jedoch kann man sagen, dass durch die aktuellen Markgegebenheiten in Düsseldorf und allen anderen Großstädten in Deutschland, such die rein mathematische Antwort sehr deutlich in Richtung eines Investments verschoben hat.
Empfehlung für Immobilieninvestitionen:
Wenn Sie bereits Erfahrung mit der Vermietung von Immobilen haben und auf ein gutes Netzwerk an Partnern zurückgreifen können, kann eine Immobilie für Stabilität und ein ein gesundes Zusatz-Einkommen sorgen. Vor allem aber in den deutschen Großstädten, wurde die Wirtschaftlichkeit dieses Investments durch die stark gestiegenen Preise, eingeschränkt.
Empfehlung für Kapitalmarktinvestitionen:
Wenn Sie eigentlich keine Lust haben, sich mit dem Thema laufend auseinanderzusetzen und einfach nur ihre Erträge erwirtschaften wollen, bieten die Kapitalmärkte alles, was man benötigt. Langfristige erfolgreiches Investieren ist jedoch, auch für erfahrene Investoren, ohne Partner an der Seite ein schwieriges Unterfangen.
In jedem Fall ist eine fundierte Beratung durch einen Experten unerlässlich, um Ihre individuellen Bedürfnisse zu verstehen und eine gut informierte Entscheidung zu treffen, die zu Ihrem finanziellen Wohlbefinden beiträgt.
Wenn Sie Unterstützung bei der Entscheidungsfindung haben, können wir helfen. Wir sind eines der 19 von der BaFin zugelassenen Finanzinstituten, welches sich zu 100% der unabhängigen Beratung verschrieben hat. In unsere Erst-Konsultation haben sie die Chance mit einem unserer Berater, ihre Fragen zu klären und eine geeignete Vorgehensweise auszuarbeiten, und das frei von Verkaufsdruck und Interessenkonflikten.
Vereinbaren Sie sich jetzt ein kostenloses Informationsgespräch.
Wie gelingt uns unser Erfolg?
Maximilian Worm
Als Finanzberater bei der DAGG.INVEST GmbH führe ich meine Mandanten durch die komplexe Welt der Kapitalmärkte. Während meines Studiums wurde mir bewusst, dass viele uninformierte Anleger den Tücken der Märkte zum Opfer fallen. Mein Ziel ist es, sie mit Wissen und Planung in ihren finanziellen Zielen zu unterstützen.
Offenlegung: Alle Beiträge dienen der Werbung. Keiner der Inhalte dieses Internetauftritts stellt eine Anlageberatung, Finanzanalyse oder ein Angebot bzw. eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf eines Vertrags oder Wertpapieres dar.