Immobilie in Düsseldorf - eine gute Geldanlage?

Es kommt gar nicht so selten vor, dass Menschen plötzlich eine größere Geldsumme auf ihrem Konto haben und sich fragen, wie sie am besten damit umgehen sollen. Besonders herausfordernd ist dies, wenn man sich bisher nie mit solchen Themen beschäftigt hat und keine Erfahrungen in der Vermögensverwaltung besitzt. Solche Situationen entstehen häufig durch ein Erbe, den Verkauf einer Immobilie oder eine Scheidung. Auch Unternehmer stehen zunehmend vor der Aufgabe, nach einem Unternehmensverkauf oder einer Ausschüttung größere Beträge sinnvoll zu verwalten.

Was macht man in so einem Fall zuerst? Oft fragt man in der Familie oder im Freundeskreis nach Rat. Vielleicht recherchiert man auch im Internet. In Deutschland stößt man dabei unweigerlich auf das Thema „vermietete Immobilien“. Geld ist zwar ein Tabuthema, aber bei Immobilien sind wir besonders offen – darauf sind viele sogar stolz, und es wird oft und gerne darüber gesprochen.

In einigen Kreisen scheint es fast keine Alternative zu geben: Immobilien gelten als absolut sicher, sie versprechen den bekannten „mühelosen“ Cashflow und sollen angeblich kaum Arbeit machen.

Tatsächlich kann ein Immobilien-Investment genau diese Vorteile bieten – allerdings ist es, wie so oft im Leben, nicht ganz so einfach. Da wir regelmäßig mit diesen Fragen konfrontiert werden, haben wir hier unsere Überlegungen und Antworten für unsere Mandanten zusammengefasst.

Warum sind Immobilieninvestments so beliebt in Deutschland?

Immobilien sind in Deutschland das beliebteste Investment – und das hat eine lange Tradition. Das liegt vor allem daran, dass der durchschnittliche Deutsche als risikoaverser Anleger gilt und Aktienmärkte oft mit einem großen Spielkasino gleichsetzt. In der Vergangenheit gab es zudem kaum Alternativen mit vergleichbar hoher Akzeptanz.

Wenn dann noch die Möglichkeit besteht, Steuern zu sparen, wird das Thema Immobilien für viele Deutsche unwiderstehlich. Dabei geraten andere wichtige Fragen, die für ein sinnvolles Investment entscheidend sind, schnell in den Hintergrund.

Zusätzlich erlebten wir in den letzten 15 Jahren die günstigsten Finanzierungsbedingungen aller Zeiten. Wer eine Immobilie kaufen wollte, konnte dies in der Regel problemlos tun. Die Frage nach dem eigenen Budget spielte oft eine untergeordnete Rolle, da der Großteil des Kaufpreises ohnehin über Bankkredite finanziert wurde. Diese günstigen Rahmenbedingungen trieben die Immobilienpreise in die Höhe – und viele Käufer fühlten sich dadurch wie „Star-Investoren“.

Rückblickend haben sich viele dieser Investments tatsächlich gelohnt. Doch bleibt die Frage: Sind Immobilien auch heute noch die beste Lösung? Ob sich der Markt verändert hat und was das bedeutet, erfahren Sie im weiteren Verlauf.

Grundidee hinter Immobilieninvestitionen

Die Grundidee hinter Immobilieninvestitionen ist einfach und reizvoll: Mit dem Kauf einer Immobilie erwirbt man ein physisches Asset, das sowohl an Wert gewinnen als auch regelmäßige Einnahmen durch Mietzahlungen generieren kann. Ein großer Vorteil besteht darin, dass es keinen ständig schwankenden öffentlichen Marktpreis für die eigene Immobilie gibt. Auch wenn sich die Marktwerte täglich ändern können, spielt das für viele keine Rolle – solange kein Verkauf geplant ist, bleibt die Immobilie eine stabile Wertanlage.

Dieser Aspekt bietet nicht nur Sicherheit und Gelassenheit, sondern auch die Möglichkeit, ein passives Einkommen zu erzielen, das langfristig zur Deckung finanzieller Bedürfnisse beitragen kann. Zudem können Immobilien weitere Zwecke erfüllen, wie die Nutzung als Eigenheim im Alter, eine Wohnung für ein Kind oder die Flexibilität, einen Wohnsitz nach Bedarf zu haben.

In diesem Beitrag konzentrieren wir uns jedoch ausschließlich auf die Immobilie als Geldanlage. Andere Punkte, die oft schwer objektiv zu bewerten sind, lassen wir daher außen vor.

Veränderungen und aktuelle Einflüsse auf den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren grundlegend verändert. Die stark gestiegenen Zinsen haben den Zugang zu günstigen Finanzierungen erheblich erschwert und die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage spürbar verringert. Gleichzeitig belasten steigende Baukosten und neue regulatorische Vorgaben potenzielle Investoren mit zusätzlichen Herausforderungen.

Trotz dieser gravierenden Veränderungen blieb eine umfassende Preisanpassung bisher aus. Besonders in den Ballungsräumen hat sich der Wohnraum weiterhin verteuert – auch nach der Corona-Pandemie. Dies führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum und rentable Vermietungsobjekte zunehmend schwer zu finden sind.

Wer heute auf der Suche nach lohnenden Immobilieninvestments ist, sollte die großen Städte in Nordrhein-Westfalen wie Düsseldorf und Köln genau prüfen. Laut den angefügten Daten von Scout 24 liegen die Mietrenditen in diesen Metropolen oft nur zwischen 2 % und 3 % – und das vor Abzug von Kosten und Steuern.

Betrachtet man die 10 besten Städte für Immobilieninvestments, ergibt sich ein etwas positiveres Bild. Allerdings sollte man den zusätzlichen Verwaltungsaufwand nicht unterschätzen. In vielen Fällen ist es weder praktisch noch gewünscht, diese Immobilien selbst zu verwalten.

Vor- und Nachteile von vermieteten Immobilien

Bevor man sich für eine Investition entscheidet, ist es entscheidend, sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen, um eine fundierte und gut durchdachte Entscheidung treffen zu können. Doch welche Vorteile und Nachteile gibt es dabei?

Wie unschwer zu erkennen ist, gibt es eine Vielzahl an Vor- und Nachteilen, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Wir haben uns bewusst dagegen entschieden, eine kurze und kompakte Liste zu erstellen, wie man sie häufig auf anderen Webseiten findet. Die Entscheidung für eine Immobilie ist eine bedeutsame Weichenstellung, die langfristige Konsequenzen mit sich bringt – und mit der man über Jahre hinweg gut leben können muss.

Entgegen der weit verbreiteten Meinung, dass Immobilien ein einfaches, passives Einkommen für jedermann bieten, ist die Realität oft komplexer und mit mehr Aufwand verbunden, als es auf den ersten Blick scheint.

Vor allem für Menschen, die durch ein Erbe oder eine Scheidung plötzlich eine größere Geldsumme verwalten müssen, ist eine vermietete Immobilie selten die optimale Lösung.

Unsere Alternative: Globales Investment in die Kapitalmärkte

Eine alternative Investitionsmöglichkeit für größere Einmalbeträge bieten die Kapitalmärkte. Während diese hierzulande oft als Synonym für riskante Wetten und Totalverluste gelten, handelt es sich in erster Linie um global handelbare Vermögenswerte. Es gibt keinen Grund, sich vor Kapitalmärkten zu fürchten – wenn man sie versteht und beherrscht, können sie ein äußerst nützliches Werkzeug sein, um sowohl einfache als auch komplexe finanzielle Herausforderungen zu lösen.

Natürlich birgt unüberlegtes Handeln Risiken: Wer unklug agiert, kann erheblichen Schaden anrichten und langfristig seine Position gefährden. Doch dies liegt weniger an den Kapitalmärkten selbst als vielmehr an den Investoren oder deren fragwürdigen Beratern.

„Kapitalmärkte sind wie ein gut geschärftes Messer: Sie können das Zubereiten von Speisen einfacher und sicherer machen. Aber wer nicht weiß, wie man damit umgeht, kann sich schnell schneiden. Vor allem, weil Kapitalmärkte ihre Schärfe im Laufe der Zeit nicht verlieren.“

Mit einer gut durchdachten und professionellen Zusammenstellung von Investitionen lassen sich alle wesentlichen Ziele einer sinnvollen Geldanlage erreichen: attraktive Renditen, hohe Flexibilität und ein außergewöhnliches Maß an Sicherheit.

Praktisches Beispiel und Vergleich

Um die unterschiedlichen Optionen etwas plastischer zu machen, haben wir folgendes Beispiel erstellt:

Ein Investor hat 500.000 Euro zur Verfügung und möchte dieses Geld sinnvoll investieren, um es gegen die Inflation zu schützen und laufend Erträge zu erwirtschaften.

Option A: Vermietete Wohnung in Düsseldorf

• Kaufpreis einer 90 qm Wohnung: 450.000 Euro. (aktueller Preis ca. 5000 /m2)
• Kaufnebenkosten: ca. 54.000 Euro
• Erwartete monatliche Mieteinnahmen von 1.200 € (aktueller Mietspiegel von13,37€/qm)
• Bruttomietrendite: 3,2 %

Viele Menschen hören hier mit der Rechnung auf. Um aber einen fairen Vergleich zu ziehen müssen noch Bewirtschaftungskosten von ca. 200 € abgezogen und die Mieten mit einem durchschnittlichen Satz von 20 % versteuert werden. Wir erwarten einen realen monatlichen Ertrag von 800 €. Was uns zu einer Nettomietrendite von 2,13 % führt.

Natürlich steht diese Kalkulation nur beispielhaft für eine Immobilie in Düsseldorf. Wenn man weiter außerhalb sucht, oder gar renovierungsbedürftige Einheiten, kann man durchaus bessere Renditen erzielen. Dies fällt unserer Meinung nach jedoch nicht mehr unter „einen guten Platz“ für ein Geld finden, sondern unter ein unternehmerisches Engagement.

Option B: Global diversifiziertes Investment in Kapitalmärkte

Investition von 500.000 Euro in ein Portfolio aus kostengünstigen Investmentfonds mit Unterstützung eines unabhängigen Vermögensverwalters

• Erwartete Rendite:
  Abhängig von der Risikobereitschaft und den individuellen Zielen des Investors kann eine passende Strategie entwickelt werden. Unsere Strategien haben für unsere Mandanten historisch Renditen zwischen 3,5 % und 6 % nach Abzug aller Kosten erzielt.
• Ausgewogene Strategie:
  Wir empfehlen eine ausgewogene Strategie, bestehend aus einem global diversifizierten Portfolio mit 60 % Aktien und 40 % Anleihen. Diese Kombination bietet ein solides Gleichgewicht zwischen Wachstum und Stabilität. Warum wir ausschließlich diese Anlageklassen empfehlen, erfahren Sie in einem ausführlichen Beitrag auf unserem Blog. Historisch gesehen erzielte eine solche Strategie (seit 2009) eine durchschnittliche Rendite von 5 % nach Kosten.
• Empfohlene Entnahmerate:
  Bei einer ausgewogenen Strategie empfehlen wir eine jährliche Entnahmerate von 4 %, die nachhaltig und „schmerzfrei“ umsetzbar ist. Das entspricht monatlichen Ausschüttungen von 1.667 Euro – ideal für regelmäßige Einkünfte aus dem Portfolio. Voraussetzung dafür ist jedoch eine effiziente und wissenschaftlich fundierte Anlagestrategie.
• Steuervorteile zu Beginn:
  Ein zusätzlicher Vorteil dieser Investitionsform sind die steuerlichen Ersparnisse in den ersten Jahren. Zu Beginn fallen lediglich Steuern auf Kapitalerträge an, nicht jedoch auf die Auszahlungen. Dadurch bleibt die Steuerlast gerade am Anfang vergleichsweise niedrig.

Weitere Details zu diesen Steuervorteilen können Sie in einem separaten Beitrag nachlesen: Steuern im Ruhestand: Veräußerungsstrategie vs. Dividendenstrategie.

Vor- und Nachteile von Investment in Kapitalmärkte

Wir dürfen jedoch nicht die Eigenschaften eines Kapitalmarkt-Investments außer Acht lassen – auch hier gibt es sowohl Vor- als auch Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Entscheidung zwischen Immobilien und Kapitalmärkten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie Ihren finanziellen Zielen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihren langfristigen Plänen. Es gibt keine universelle Antwort darauf, welche Investitionsoption besser ist – es kommt ganz auf Ihre individuelle Situation an. Allerdings lässt sich sagen, dass die aktuellen Marktbedingungen in Düsseldorf und anderen Großstädten in Deutschland die rein mathematische Antwort eindeutig in Richtung Kapitalmarkt-Investitionen verschieben.

Empfehlung für Immobilieninvestitionen:

Wenn Sie bereits Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien haben und auf ein gutes Netzwerk an Partnern zurückgreifen können, kann eine Immobilie für Stabilität und ein gesundes zusätzliches Einkommen sorgen. Besonders in den deutschen Großstädten hat jedoch die starke Preissteigerung die Wirtschaftlichkeit dieses Investments erheblich eingeschränkt.

Empfehlung für Kapitalmarktinvestitionen:

Wenn Sie nicht ständig Zeit und Energie in das Thema investieren möchten und einfach nur Erträge erzielen wollen, bieten die Kapitalmärkte alles, was Sie benötigen. Langfristiger Erfolg auf den Kapitalmärkten erfordert jedoch auch für erfahrene Investoren einen kompetenten Partner, da das Investieren ohne fundierte Unterstützung eine Herausforderung darstellt.

In jedem Fall ist eine fundierte Beratung durch einen Experten unerlässlich, um Ihre individuellen Bedürfnisse zu verstehen und eine gut informierte Entscheidung zu treffen, die zu Ihrem finanziellen Wohlbefinden beiträgt.

Wenn Sie Unterstützung bei Ihrer Entscheidungsfindung benötigen, können wir Ihnen helfen. Wir sind eines der 19 von der BaFin zugelassenen Finanzinstitute, das sich vollständig der unabhängigen Beratung verschrieben hat. In unserer Erstkonsultation haben Sie die Gelegenheit, Ihre Fragen mit einem unserer Berater zu klären und eine maßgeschneiderte Vorgehensweise zu entwickeln – ganz ohne Verkaufsdruck und Interessenkonflikte.

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