Sind Mietimmobilien-Investments sicherer als Kapitalmarkt-Anlagen?

In unseren Beratungsgesprächen mit Interessenten ist die Risikobereitschaft immer ein sehr wichtiges Thema. Denn das Investment muss zwar zu den persönlichen und finanziellen Zielen der Menschen passen, es muss sich jedoch auch in einem passenden „Risiko-Bereich“ befinden. Für risikofreudige Menschen hat ein hauptsächliches Anleihen-Portfolio, vielleicht zu wenig Bewegung, während für einen risikoaversen Menschen eine höhere Aktienquote wie Achterbahn fahren ist: Nicht auf Dauer auszuhalten. Was mich persönlich immer wieder überrascht ist, wenn sich herausstellt, dass ein Interessent, für den Aktien ein viel zu riskantes Investment sind, fragt, ob es nicht Sinn ergeben würde, sich noch eine Mietimmobilie zu kaufen. Trotz der momentanen Preise und den Schwierigkeiten, überhaupt passende Objekte zu finden, halten wir Deutschen Mietimmobilien für ein sicheres und rentables Investment.

Wie aber schätzt ein Vermögensverwalter ein Investment in Mietimmobilien ein?

Unser großer Vorteil ist, dass wir uns beruflich mit dem Investieren beschäftigen und so eine gewisse professionelle Distanz zu den einzelnen Anlageklassen haben. Dadurch lassen wir uns von der ganzen Immobilien Romantik und den Emotionen, die diese Industrie sich zu eigen macht, nicht blenden und bewerten diese Klasse mit den gleichen Kriterien wie auch Aktien und Anleihen. Wie sind also Mietimmobilien unter den klassischen Kriterien zu bewerten?

Risiko

Hier scheint die Immobilie; denkt man. Das große Glück ist, dass Immobilien nicht jeden Tag bewertet werden, sondern meistens ca. alle 10 Jahre. Genauso wie bei anderen Kapitalanlagen ändert sich der eigentliche Wert der Immobilie täglich. Steht ein neuer Spielplatz in der Nähe in Planung: Super, der Preis geht nach oben. Schließt das gute Restaurant in der Nähe: Schade, der Wert fällt. Da der Hauspreis aber nicht über eine App täglich bewertet wird, sehen wir diese Schwankungen nicht. Diese Preis-Intransparenz gibt uns zwar die Illusion der Sicherheit, aber wenn man nur alle 10 Jahre in sein Investment-Depot schaut, muss man schon ordentliches Pech haben, um einen Verlust zu sehen. Zudem kommt der Punkt, dass man sein Risiko schlecht streuen kann, solange man sich nicht direkt dutzende Mietimmobilien, an unterschiedlichen Orten zulegt. Der Ort wo die Immobilie steht ist enorm wichtig, um über das langfristige Risiko eine Aussage zu treffen. Steht die Immobilie in München, Berlin oder Hamburg wird man keine Probleme haben. Hat man nun aber keine sechsstellige Summe für ein Immobilien-Investment zu Verfügung und somit nur noch B oder C Standorte zur Auswahl, steigt auch das langfristige Risiko einer Mietimmobilie signifikant.

Kosten

10 %. Das muss man durchschnittlich für Grunderwerbssteuern, Makler und Notar ausgeben. Diese Kosten muss man mit seinem Investment erstmal wieder reinholen. Solche Größen sind unvergleichlich zu Kapitalanlagen, wenn man die Finger von Finanzprodukten lässt, die eh nichts mit sinnvollen Investieren zu tun haben. Dazu kommen noch weitere jährliche Gebühren und Instandhaltungskosten, die man sich zurücklegen muss. Wer davon ausgeht, dass die Mieter sämtliche Kosten wie Instandhaltung, Steuern, Zins & Tilgung tragen hat sich leider geirrt. Dieses Bild wird zwar oft verbreitet, ist aber bedauerlicherweise schon lange nicht mehr zutreffend. Die Anschaffungskosten, wie auch die laufenden Kosten des Immobilien-Besitzes gehört zu den Themen, über welche die Immobilien-Investment-Branche ungern offen kommuniziert.

Rendite

Bei der Investmentauswahl muss das eingegangene Risiko mit einer passenden Rendite vergolten werden. Sonst ist das Investment nicht „effizient“. Für Wohnimmobilien gab es über die letzten 120 Jahre in globaler Perspektive eine inflationsbereinigte Rendite von 2,5 %. Da die meisten nicht das Geld haben, um den ganzen Markt zu kaufen, wird die eigene Immobilie davon abweichen. Ähnlich wie bei dem Aktienmarkt und einer Einzelaktie. Grundsätzlich zeigt uns diese Statistik aber, dass Immobilien an sich eine akzeptable Rendite erwirtschaften können. Da man aber keine genaueren Informationen über die Risiken der eigenen Immobilie erhalten wird, werden wir die Frage, ob die Rendite akzeptabel ist, niemals beantworten können.

Flexibilität

Die Flexibilität eines Investments, ist ein enormer Faktor, den die wenigsten beachten. Das Leben spielt, wie es spielt und wir können niemals genau vorhersagen, was passieren wird. Was kann man aber machen, wenn das Auto mal kaputtgeht und wir uns ein neues anschaffen müssen! Kapitalanlagen kann man umgehend liquidieren. Natürlich kann man Pech haben und die Märkte stehen unglücklich, aber damit muss man dann leben. Bei der Immobilie ist das schwieriger, solange man die Immobilie nicht noch zusätzlich beleihen möchte. Eine gewisse Flexibilität gibt einem Investor Schutz, vor den unvorhergesehenen Risiken des Lebens. Diese Vorzüge werden auch in der Vermögensnutzungsphase sehr nützlich.

Zeit

Alle Menschen, die bereits Mietimmobilien besitzen, wissen, was für einen Zeitaufwand ein solches Investment bedeutet. Von der Suche nach dem richtigen Objekt, dem Kauf, der Mietersuche, den Mieterproblemen bis hin zur neuen Mietersuche. Es gibt Menschen, die beschäftigen sich gerne mit diesen Themen und für die stellt dieser Zeitaufwand kein Problem dar. Jedoch gibt es aber auch Menschen, die ihre freie Zeit lieber mit ihrer Familie oder ihren Hobbys verbringen möchten, anstatt ihre Investments zu verwalten.

Das Thema Mietimmobilien ist in Deutschland meiner Meinung nach romantisiert. Unwissenheit über Risiken und Inflation führt zu dem Irrglauben, dass Immobilien nur im Preis steigen können und ein risikofreies Gelddruckgeschäft sind.  Zudem schüren neue Influencer und Immobilien Profiteure, die Gier der Jugend und spielen mit der FoMo (Fear-of-Missing-out) von Investoren. Immobilien gehören zu einem gesunden Anlageklassen-Mix eines jeden Investors, jedoch sollte man sich den Risiken bewusst werden und nicht dem Sirenen-Gesang verfallen. In vielen Fällen sind wir ohnehin bereits mit unserem Eigenheim ausreichend in die Assetklasse „Immobilien“ investiert. Eine weitere Immobilie in dem gleichen Stadtteil, hat leider wenig mit Streuung oder Diversifikation zu tun.