Immobilien - das unterschätzte Risiko

Letzte Woche wurde eine aktuelle Studie publik. Demnach ist Frankfurt weltweit die Stadt mit dem größten Blasenrisiko am Immobilienmarkt. Ein paar andere deutsche Städte sind ebenfalls ganz oben mit dabei. Den Immobilienmarkt kann ich nicht vorhersagen, aber das ist ein guter Anlass zusammenzufassen, wie ein vernünftiger Anleger sich bei Immobilienkauf und -finanzierung verhalten sollte.

Woher kommt das Risiko?

Der Preis von Immobilien unterliegt Angebot und Nachfrage und kann ebenso gut fallen wie steigen. Auch wenn dies kurzfristig nicht zu erwarten sei, sagt die Studie, hätten historische Beispiele gezeigt, dass ein Zinsanstieg von 1,5 Prozentpunkten eine Korrektur im Umfang von 35 Prozent auslösen kann. Solche Marktphasen sind lange her, deshalb nur zur Erinnerung: Die FAZ vom 09.05.2009 titelte noch, „Deutsche Immobilien – Die Preise sinken seit 30 Jahren”. Preisverfall ist ein Risiko, vor dem auch Immobilienbesitzer nicht gefeit sind und wer langfristig in Immobilien investiert, sollte historisch gesehen 30% bis 50% möglichen Preisverfall einkalkulieren.

Nun könnte der Einwand sein, einem Immobilienbesitzer, der sein Haus nicht verkaufen möchte, ist ein Preisverfall egal. Doch hier kommt die Finanzierung ins Spiel, die Chance und Risiko des Immobilienbesitzes verstärkt – hebelt, wie es im Fachjargon heißt. In der nachfolgenden Tabelle ist das für eine relativ moderate Veränderung im Preis dargestellt.

Zwanzig Prozent Eigenkapital beim Kauf sind verglichen mit dem, was mir regelmäßig zu Ohren kommt, sogar eine recht hohe Eigenkapitalquote. Da die Wertveränderung komplett auf das Eigenkapital durchschlägt, führt zwanzig Prozent Preisverfall im Beispiel dazu, dass das Eigenkapital zu 100% weg ist. Selbst wenn der Hausbesitzer damit „leben könnte”, wird die Bank nervös werden und den Nachschuss von Eigenkapital und – falls das nicht möglich ist – die Zwangsversteigerung der Immobilie verlangen. Spätestens dann ist die Immobilie zu einem finanziellen Fiasko für ihren Besitzer geworden.

Wie sollte mit dem Risiko umgegangen werden?

Aus der Analyse des Risikos, das ein Preisverfall für den Immobilienbesitzer mit sich bringt, ergibt sich, wie ein vernünftiger Anleger mit der Finanzierung umgehen sollte. Konkret lässt sich sagen, wie hoch die Hypothekenbelastung maximal sein sollte und was die ideale Höhe einer Hypothek ist.

Die Grundregel lautet: Planen Sie so, dass Sie NIE Ihr gesamtes Eigenkapital verlieren!

Bei der Anwendung dieser Regel kommt noch eine Besonderheit von Immobilien zum Tragen: der Immobilienmarkt ist kein idealer Markt. Er ist geprägt von Informationsasymmetrien. Ein für alle Marktteilnehmer transparenter, fairer Preis ist nirgends ablesbar. Vielmehr werden die Preiseinschätzungen umso stärker auseinander gehen, je spezieller eine Immobilie von Lage, Art und Nutzung ist. Die Einschätzung der Bank wird hierbei tendenziell immer am unteren Ende der Preisfantasie liegen. Das führt zu folgender Empfehlung.

Die ideale Höhe der Hypothek bei der Finanzierungsplanung

Steckt in einem Haushalt „alles” Vermögen im Eigenheim, dann gilt: Wenn es sich zusätzlich um eine sehr spezielle Immobilie handelt, dann sollte kaum Fremdkapital genutzt werden. Und auch wenn es sich um eine Standardwohnung oder -eigenheim handelt, sollte maximal die Hälfte Fremdkapital eingesetzt werden. Falls das vorhandene Vermögen zu solch einer Finanzierung nicht ausreicht, ist es vernünftiger, weiterhin zur Miete zu wohnen und klug zu sparen.

Ist die Immobilie hingegen nur ein Teil des Vermögens und kein großes Klumpenrisiko innerhalb der Vermögensstruktur des Haushalts, dann sollte bei sehr spezifischen Immobilien, wie beispielsweise Fabrikgebäuden oder Liebhaberobjekten aufgrund der Bewertungsasymmetrien, ebenfalls viel Eigenkapital eingesetzt werden. Nur bei relativ unspezifischen Standardimmobilien bietet es sich an, viel Fremdkapital einzusetzen.

In der nachfolgenden Tabelle ist das zusammengefasst. Die angegebenen, empfohlenen Finanzierungsgrenzen mit Fremdkapital sind als grobe Orientierung gedacht.

Wohin die Immobilienmärkte sich in den kommenden Monaten tatsächlich entwickeln, wissen wir nicht. Wer sich bei der Finanzierung aber an diese Regeln hält, braucht bei seiner Immobilie keinen unwiederbringlichen Schaden durch einen Preisverfall zu fürchten.